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國(guó)慶假期，筆者看了幾個(gè)新盤項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)新上市的項(xiàng)目多是“好房子”。比如，設(shè)計(jì)好，南北通透、雙陽臺(tái)，層高3米以上，錯(cuò)層設(shè)計(jì)，帶6米挑高露臺(tái)；比如，品質(zhì)好，從大門到會(huì)所，再到電梯和客廳，硬件上開始趨近星級(jí)酒店；比如，得房率高，使用面積/建筑面積，起步在120%，有的達(dá)到160%；再比如，配套好，會(huì)所功能全，一家老小都有玩兒的地方。

從安全、舒適、綠色、智慧的角度來看，這些項(xiàng)目確實(shí)是“好房子”，但這種高端大氣上檔次的“好”和好房子的“好”，總感覺有點(diǎn)不搭。市面上的“好房子”，有一個(gè)共性就是，在設(shè)施設(shè)備、智能化、高贈(zèng)送、堆科技這幾方面可勁兒投入、可勁兒卷，怎么奢華怎么來。但藝術(shù)館的歸家路線、博物館的地下用材、美術(shù)館的社區(qū)景觀，這和業(yè)主的日常有啥關(guān)系呢？

參觀某項(xiàng)目時(shí)，身處60平米的LDKGB一體化空間——客廳（Living room）、餐廳（Dining room）、廚房（Kitchen）、陽臺(tái)（Balcony）、花園（Garden）五個(gè)功能區(qū)融合設(shè)計(jì)中，站在270度落地玻璃無遮擋望湖露臺(tái)邊，視覺沖擊感確實(shí)讓人賞心悅目。但沒過一分鐘，我就切換到另一種意境，棘手于工作煩惱、疲憊于生活的瑣碎、焦慮于小孩的中考，業(yè)主可能無暇欣賞美景。

由此，筆者聯(lián)想到，對(duì)一部分有錢人來講，確實(shí)就喜歡這種奢華。但就大部分業(yè)主而言，小區(qū)的大門、會(huì)所再怎么豪華，社區(qū)的景觀和水系再怎么賞心悅目，全屋再怎么智能化，住進(jìn)去之后，最關(guān)心的還是房子漏不漏水、隔音好不好，小區(qū)安不安全、寵物能不能管好、衛(wèi)生能不能搞好，邊上的市場(chǎng)菜品能不能全一點(diǎn)、便宜一點(diǎn)，維修能否及時(shí)、收費(fèi)低一點(diǎn)。

現(xiàn)在的“好房子”項(xiàng)目，“硬件堆砌”“過度投資”等技術(shù)、物質(zhì)的成分太重了，“軟性服務(wù)”“回歸日常”等貼近居住和生活的成分不足。本質(zhì)上，還是銷售策略導(dǎo)向在其中作祟，將“賣房子”看作一個(gè)瞬時(shí)的感性營(yíng)銷。在售樓處、樣板間、小區(qū)里，通過360度、無死角、立體式的“場(chǎng)景呈現(xiàn)式”的營(yíng)銷轟炸，全面打造高端的印象感，以期在短時(shí)間內(nèi)俘獲買家。但交付以后，景觀水系、會(huì)所功能都會(huì)或多或少維護(hù)不到位，甚至物業(yè)服務(wù)都會(huì)褪色。

出現(xiàn)這種問題，源于供給決定需求的思維慣性。一直以來，房子短缺，供給多少就能驅(qū)動(dòng)多少需求。現(xiàn)在，房子足夠了，但“好房子”不夠，慣性驅(qū)動(dòng)下就用過去的供給思維打造好房子；另一方面，認(rèn)為增量需求還在物質(zhì)方面，即對(duì)更大面積、更好設(shè)計(jì)和材料、更智能化等的需求。但事實(shí)上，存量時(shí)代碰上信息透明、錢包緊張，用戶需求已轉(zhuǎn)向了“體驗(yàn)”和“實(shí)用”。

即便是錢包厚實(shí)的買家，消費(fèi)也開始理性了，不再愿意為表面的浮華、使用頻率低而買單。比如，智能化告別繁瑣操作，但很多功能操作起來麻煩，能全搞懂的人不多，特別是中老年人群。常用的就那幾樣，如智能門鎖。智能化的Bug很多，如“回家模式”一鍵控制確實(shí)方便，但如果窗戶沒關(guān)，回家路上不可能一鍵開空調(diào)；比如，系統(tǒng)升級(jí)要業(yè)主換設(shè)備、付費(fèi)咋辦？

所以，近期新房市場(chǎng)發(fā)生了變化，銷售去化下降了，克而瑞統(tǒng)計(jì)的重點(diǎn)30城新推盤9月份去化率降至38%，銷售驅(qū)動(dòng)從產(chǎn)品力轉(zhuǎn)向“價(jià)格+產(chǎn)品”，簡(jiǎn)言之也要價(jià)格優(yōu)惠。確實(shí)，硬件和技術(shù)強(qiáng)投入能打動(dòng)一部分人，但能持續(xù)打動(dòng)人的，一定是貼近日常的服務(wù)和體驗(yàn)，首先要滿足負(fù)面清單、底線標(biāo)準(zhǔn)，比如交付、安全、隔音、維護(hù)等，要達(dá)到合格的量化標(biāo)準(zhǔn)。

然后，在售樓現(xiàn)場(chǎng)和樣板房，公示承諾達(dá)到這些標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還要根據(jù)對(duì)業(yè)主需求的微觀調(diào)研，除基本的教育醫(yī)療配套外，還要配置諸如綜合性菜市場(chǎng)、老年理發(fā)店、托幼中心等契合大多數(shù)業(yè)主需要的公共設(shè)施；最后，按照“像造汽車一樣造房子”，建立住房“4S店服務(wù)體系”，從買房到居住、維修、改造，提供全生命周期服務(wù)，開發(fā)商要轉(zhuǎn)型為運(yùn)營(yíng)商。總之，“好房子”的敘事，已告別資本和營(yíng)銷，回歸日常居住和體驗(yàn)，唯有如此好房子才能長(zhǎng)紅常好。

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